재개발에 관심을 가진 분이라면 반드시 알아야 할 단어가 있는데, 그것은 권리산정기준일입니다. 권리산정기준일이 해당 재개발구역에서 재개발이 진행되어 아파트가 신축되었을 때 아파트를 분양받을 자격이 있는지 판단하는 기준이 되기 때문입니다.
목차
1.권리산정기준일이란?
권리산정기준일은 재개발 지역에서 지분쪼개기 등 투기를 억제할 목적으로 분양자격(분양권을 받을 자격) 유무를 판단하는 기준이 되는 날입니다.
도정법(도시 및 주거환경정비법) 77조에 따르면 에 따르면 권리산정기준일은
1.정비구역 지정고시가 있는 날이거나
2. 기본계획 수립 후 정비구역 지정고시 전에 따로 정하는 날입니다.
이렇게 중요한 의미를 담고 있는 권리산정기준일이 도시 및 주거환경정비법 제77조에서 어떻게 정해지는지, 빈집법(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법)에서는 어떻게 지정되는지에 대해 뒷부분에서 관련 법규와 함께 자세하게 설명드리겠습니다.
최근에는 정비구역 지정고시가 있기 전에 재개발 투기 방지를 위해 상기 2번처럼 정비구역 지정고시 전에 미리미리 권리산정기준일을 지정하고 있는 추세입니다.
위 도정법 77조를 보면 최소한 기본계획이 수립된 후에 권리산정기준일을 정할 수 있다고 되어 있는데, 서울시에서는 기본계획도 수립하지 않은 상황에서 어떻게 권리산정기준일을 미리 지정하고 있는 걸까요?
권리산정기준일을 미리 지정할 수 있는 근거를 서울시에서는 이렇게 설명합니다.
서울시에는 이미 “서울생활권계획”이 수립되어 있고, 이 계획이 도정법에서 말하는 정비기본계획에 해당된다고 말입니다.
이렇게 해석을 하면 서울시 전역은 이미 기본계획이 수립된 것이기에 서울시에서는 마음만 먹으면 정비구역 지정고시 전에 언제든지 어느 구역이라도 권리산정기준일을 지정할 수 있는 셈입니다.
이렇듯, 정비구역 지정고시 전에 언제든 권리산정기준일이 지정될 수 있고, 권리산정기준일이 의미하는 바도 재개발 사업 종류에 따라 각각 다를 수 있기 때문에 해당 재개발 구역이 어떤 재개발을 추진하고 있는지, 해당 구역의 권리산정기준일은 언제인지 잘 확인해야 합니다. 지분쪼개기로 분양자격이 없이 현금청산 대상이 되는 물딱지를 매수하지 않으려면 말입니다.
2. 재개발 지분 쪼개기란? 현금청산되는 물딱지란?
재개발 지역의 “토지등 소유자를 증가시키는 행위”를 지분 쪼개기라고 말합니다.
“토지등 소유자”란 누구를 말하나요? 도시 및 주거환경정비법 제2조에 정의가 나와 있습니다.
재개발과 재건축에서 말하는 토지등 소유자는 차이가 있습니다.
재건축사업에서는 건축물과 토지를 모두 가지고 있어야 하지만, 재개발사업인 경우에는 토지나 건축물 중 한가지만 가지고 있어도 자격을 갖게 됩니다.
이렇게 법에 정해진 “토지등 소유자를 증가시키는 지분 쪼개기 행위”에는 어떤 것들이 있는지 살펴 보겠습니다.
1개의 토지를 여러개의 필지로 나눠 소유주를 여러명으로 늘리는 행위, 소유주가 1명인 단독주택이나 다가구주택을 소유자가 여러명인 다세대주택으로 변경하는 행위, 소유주가 1명인 단독주택이나 다가구주택 등에서 토지 소유주와 건축물의 소유주를 분리해서 소유주를 늘리는 행위, 다세대주택 등 소유주가 여러명인 구분건축물을 신축하는 행위등이 법에서 규정한 “토지등 소유자를 증가시키는 행위”에 해당합니다.
이 중에서 가장 문제가 되는 행위는 마지막에 언급한 다세대주택 신축으로 인한 지분쪼개기 행위입니다.
이 행위는 해당 재개발지역의 노후도를 떨어뜨려 아예 재개발 추진을 위한 기본 조건인 노후도 요건 자체를 깨뜨려 추진이 불가능하게 만들기도 하고, 토지등 소유자 숫자가 급격하게 늘어나게 되면서 해당 재개발 지역의 사업성을 현저히 떨어뜨려 사업추진 동력을 떨어뜨리게 만드는 주된 요인이 됩니다.
정부와 행정관청에서도 이 문제의 심각성을 잘 알고 있기에 법과 조례로 권리산정기준일”이란 개념을 도입해서 특정일을 기준으로 그 이후에 이런 행위가 있을 경우 분양자격을 제한하며 전부 현금청산 대상이 되거나, 지분쪼개기가 일어난 곳에 단 1개의 분양자격만을 부여하는 규제를 하고 있습니다.
이렇게 지분쪼개기 등에 해당되어 분양자격을 제대로 갖추지 못해 현금청산 대상이 되는 토지나 주택 등 건축물을 소위 “물딱지”라고 부릅니다.
과거 재개발지역에서 신축될 아파트에 대한 “분양자격에 대한 권리”를 시장에서 사고 팔며 이 분양자격 권리를 딱지를 불렀는데, 이러한 분양자격을 갖추지 못한 딱지도 시장에서 돌아다녔고, 이러한 분양자격에 대한 권리가 없는 재개발 물건을 정상적인 딱지와 대비되는 개념으로 물딱지라고 부르던 것에서 유래한 겁니다.
3. 권리산정기준일의 근거법 및 조례
도시 및 주거환경정비법이 재개발 재건축 관련 권리산정 기준일의 기본법입니다. 이 기본법을 기준으로 빈집 및 소규모주택에 관한 특례법과 각 지자체의 해당 조례가 제정되어 있습니다.
3-1. 도정법 제 77조
도시 및 주거환경정비법 제77조는 “주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일”에 대해 규정하고 있습니다.
도정법 제77조 권리산정기준일 관련해서 언급된 도정법 제16조제2항입니다.
즉, 권리산정기준일은
1.정비구역 지정고시가 있는 날이거나
2. 기본계획 수립 후 정비구역 지정고시 전에 따로 정하는 날입니다.
서울을 기준으로 보면 최근 트렌드는 지분 쪼개기를 통해 토지등 소유자를 늘리는 행위인 투기행위를 억제하기 위해 정비구역을 지정, 고시하기 전에 상기 2번처럼 미리 지정하는 것이 일반적입니다.
3-2 빈집법(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법) 제28조의2
소규모 재개발, 재건축의 준거법인 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 (빈집법 또는 소정법) 제28조의2에도 권리산정기준일 관련해서는 도정법 제77조와 동일하게 조합설립인가 고시일 등 특정한기준일 전에 따로 정할 수 있도록 규정되어 있고, 토지등 소유자를 증가시켜 분양자격이 제한되는 지분쪼개기 행위도 동일하게 규정되어 있습니다.
3-3 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제2조
서울시 도정조례에서도 권리산정기준일이 도정법 제77조에 따른다고 규정되어 있습니다.
3-4 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 제2조
서울시 빈집조례에서도 권리산정기준일이 규정되어 있는데, 도정조례가 도정법을 준용한 것처럼 규정하지 않고 가,나,다,라 항목으로 규정한 것은 혼선을 줄 우려가 있어 보입니다. 어차피 상위법인 빈집법에 따라야 할 조례인데 말이죠.
앞에서 말씀드린대로 현재 트렌드는 지자체장이 별도로 정한 날짜가 권리산정기준일이 되는 것이 현재의 트렌트라는 것은 빈집법의 적용을 받는 모아타운 지정 사례만 봐도 알 수 있습니다.
서울시에서 의욕적으로 추진중으로 현재까지 총 75곳이 대상지로 선정된 모아타운에 대해서도 관련 권리산정기준일을 대상지 선정과 함께 동시 지정하고 있으니까요.
4. 신속통합기획 재개발과 모아타운 관련 권리산정기준일 지정
4-1. 신속통합기획 재개발
이미 신속통합기획 재개발로 선정된 구역은 권리산정기준일이 지정되어 있습니다. 1차 신통기획 선정구역의 권리산정기준일은 2021년 9월 23일이고, 1차 신통기획 미선정구역과 2차 신통기획 선정구역, 미선정구역 등의 권리산정기준일은 2022년 1월 28일입니다.
신속통합재개발 관련된 권리산정기준일 지정은 아래와 같습니다.
1차 신통기획 선정구역 외 신통기획과 관련된 구역의 권리산정기준일은 상기 표와 같이 2022년 1월 28일이고, 2024년 이후에는 별도의 날짜가 권리산정기준일로 지정될 예정입니다.
4-2. 신속통합기획 재개발 수시 모집 안내문
서울시에서는 신속통합기획 재개발과 모아타운 대상지 모집을 수시 공모방식으로 전환하였기에 지금은 조건을 맞춘 대상지에서 수시로 후보지 선정 신청을 하고 있습니다.
모입 안내문을 보시면 신통기획 안내문에는 권리산정기준일 지정, 토지거래허가 구역 지정, 건축허가 제한 등 3종 규제세트가 함께 하는 것을 볼 수 있습니다.
재개발 추진구역의 사업성이 유지되어 주거환경 개선이 이루어지도록 지자체에서도 지분쪼개기 투기세력에 대응하고 있는 것을 알 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정이 되면 실거주 의무가 부여되기에 갭투자 투기를 억제할 수 있지만, 아직 자금을 충분히 모으지 못한 상태에서 내집 마련 기회를 모색하는 비교적 젊은 세대의 재개발구역 소액투자도 함께 불가능해지는 점은 아쉬운 포인트이기도 합니다.
4-3. 모아타운(소규모주택정비 관리지역) 수시 모집 안내문
서울시에서는 모아타운 대상지 모집을 신속통합기획 재개발과 같이 수시 공모방식으로 전환하였기에 지금은 조건을 맞춘 대상지에서 수시로 후보지 선정 신청을 하고 있습니다.
신통기획 안내문에는 권리산정기준일 지정, 토지거래허가 구역 지정, 건축허가 제한 등 3종 규제세트가 함께 하는 것을 볼 수 있는데, 모아타운 대상지 선정 공모 공고문을 보면 모아타운은 아직 권리산정기준일에 대해서만 제한을 가하고 있습니다. 이것도 조만간 신통기획 재개발 공모처럼 규제 3종세트가 함께 할지 모릅니다만, 아직은 그렇지는 않네요.
모아타운 대상지로 선정된 구역의 권리산정기준일이 언제인지 쉽게 알 수 있는 방법은 제가 이미 포스트해 드렸습니다.
2023년 10월 기준 총 75개 모아타운 대상지가 있는데, 이들 모아타운 대상지에 대한 권리산정기준일이 언제인지 해당 포스팅을 보시면 되겠습니다.
4-4. 미선정구역에 대한 권리산정기준일 지정
위에 한가지 주의할 내용이 잠시 언급되어 있는데, 그것은 공공재개발, 신속통합재개발 대상지로 지정 신청했으나, 선정되지 않은 곳도 권리산정기준일이 지정되어 있는 곳이 많다는 것입니다.
공공재개발, 신속통합재개발 신청을 했으나, 대상지로 선정되지 못한 구역들도 향후 재신청할 수 있도록 지분쪼개기 예방을 위해 취해놓은 예방적 조치입니다.
따라서, 재개발 투자시 해당 구역이 신속통합재개발, 모아타운으로 이미 선정되어 있으면 있는대로, 미선정이라면 미선정된 대로 권리산정기준일이 지정되어 있는지, 지정되어 있다면 언젠지 잘 확인하고 투자해야겠습니다.
4-5. 권리산정기준일이 언제인지 확인할 수 있는 가장 쉬운 방법
서울시 기준으로 말씀드리겠습니다.
재개발 투자물건의 지번을 확인합니다. 투자물건이 특정되지 않았을 때는 투자하고 싶은 해당 재개발구역의 아무 지번이나 정합니다.
그리고, 물건지 해당 지자체인 구청 담당부서에 전화를 해서 해당 지번에 권리산정기준일이 설정되어 있는지, 설정되어 있다면 왜 설절되어 있는지를 확인합니다.
네! 서울시에 수많은 재개발 구역이 존재하기에 우리는 모든 재개발 구역의 권리산정기준일을 알 수 없습니다. 하지만, 권리산정기준일을 지정하는 주체인 서울시는 알고 있습니다.
단, 서울시 담당자의 입장은 이렇습니다.
서울에 25개의 자치구가 있고, 권리산정기준일이 지정될 때마다 서울시에서는 해당 자치구에 관련 내용을 공유하고 있으니, 일반인이 권리산정기준일을 확인할 곳은 서울시가 아니라 해당 자치구라고 말입니다.
그럼에도 불구하고, 서울시 모아타운 담당부서에서는 모아타운 관련 대상지와 대상지의 권리산정기준일을 주기적으로 업데이트하면서 관련 내용을 고시하고 있기에 우리는 모아타운 대상지의 권리산정기준일을 쉽게 알 수 있습니다.
하지만, 여러가지 재개발 종류가 있는 상황에서 자치구 해당 재개발구역의 권리산정기준일을 일일이 개별적으로 알아보는 노력을 하는 것은 쉽지 않고, 잘못 알아볼 리스크도 있으니, 재개발 구역에 선정된 곳이든, 미선정된 곳이든 투자할 곳의 권리산정기준일은 해당 자치구 담당부서에 문의하시길 바랍니다.
자치구 해당부서, 담당자에게 확인하는 것! 이것이 권리산정기준일을 가장 쉽고 빠르고 정확한 방법입니다.
5. 분양자격_법과 조례가 상충하는 경우
도정법과 서울시 도정조례, 빈집법과 서울시 빈집조례 내용이 서로 상충하는 경우가 있을까요?
네! 서로 상충하는 경우가 존재합니다.
일례로, 도정법과 도정조례도 그렇지만, 아래 빈집법과 빈집조례로 설명해 보겠습니다.
빈집법 제28조2에 나오는 분양받을 권리 vs. 빈집조례 제37조에 나오는 분양대상
빈집법 제 28조의 2를 보면 권리산정 기준일 이후 지분쪼개기 행위를 하게 되면 분양자격이 아예 주어지지 않는 것으로 해석되는 반면, 빈집조례 제37조 2항에서는 1개의 분양자격은 주어지는 것으로 되어 있습니다.
법과 조례가 상충하고 있는 것이죠.
이렇다면, 어떤 규정이 우선할까요? 개인적으로는 조례가 아닌 법률을 기준으로 보수적으로 해석하는 것이 좋지 않을까 생각합니다. 다만, 이 부분에 대한 해석은 아직 없는 것 같아서 조심스럽긴 합니다. 하지만, 해석을 하는데 있어서 명확하지 않은 것으로 좀 더 보수적으로 접근하는 것이 좋지 않을까 합니다.
해당 조항에 해당하는 이슈가 있는 분이라면 법령 해석을 받아보시면 될 것이고, 조례가 법령과 상충하는 것이 맞다면 해당 지자체에서는 해당 조례를 개정할 겁니다.
6. 마무리하며
이제 포스팅을 마무리합니다.
권리산정기준일…재개발 투자를 하는 분들에게 무엇보다 중요한 단어입니다.
재개발 구역에 가보면, 신축 다세대빌라 중 분양자격이 주어지지 않는 지분쪼개기 물딱지 물건들이 꽤 존재합니다.
양심없는 신축업자는 권리산정기준일 이슈로 현재 기준 분양자격이 없는 지분쪼개기 물딱지 물건도 향후 이의신청 등 해결방법이 있다고 분양 또는 매도를 하고 있는 경우를 보게 됩니다. 과연 이러한 물건들의 분양자격이 다시 회복될까요?
조심스럽게 보수적으로 잘 판단하셔서 나중에 후회하는 일 없으시길 바라겠습니다. 감사합니다.
일목요연하게 정리해 주셔서 감사합니다.