서울시 선정 모아타운 대상지 총 75곳 중 큰 관심을 끌었던 지역이 바로 자양동 모아타운이고, 여전히 큰 관심을 끌고 있습니다.
그 이유는 모아타운 대상지 중 자양동 모아타운 대상지가 뛰어난 입지를 가지고 있었기 때문에고, 지금 관심을 끌고있는 이유는 모아타운 최초로 모아타운 대상지에서 선정 철회되거나 취소되어 모아타운 사업이 무산될 것인지에 대한 사회적 이슈가 있기 때문입니다.
자양동 모아타운 선정지의 현재 진행상황 및 투자자로서 어떻게 바라봐야 하는지 지금부터 하나하나 살펴 보겠습니다.
글의 목차
☞ 글을 시작하면서
결론부터 미리 말씀드리겠습니다.
자양동 모아타운의 현재 상황은 앞으로 사업이 정상적으로 진행될지 무산될지 아무도 장담할 수 없는 오리무중 상태가 계속되고 있습니다. 따라서, 섣부른 투자는 자제하고 보다 신중하고 보수적인 시각으로 접근해야 할 시기라고 판단됩니다.
결국, 가장 중요한 것은 동의율과 사업추진 의지입니다.
모아타운에서 각 구역이 조합설립을 하기 위해서는 동의율 80%를 넘어야 하는데, 자양동 모아타운 선정지 상황을 보면 지금 현재 모아타운 사업에 반대하는 토지등 소유자의 비율이 이미 20%를 훨씬 상회하고 있다는 점 특히 유의하시기 바랍니다.
1. 자양동 모아타운 개요
자양동 12-10번지 일원에서 추진되고 있는 자양4동 모아타운은 2022년 10월 20일 모아타운 대상지로 선정되었고, 권리산정기준일은 2022년 10월 27일로 지정된 곳입니다.
면적 75,608 평방미터, 총 7개 구역(7-1구역~7-7구역)으로 나뉘어 추진하려는 곳입니다.
2. 자양동 모아타운 현재 진행상황
1) 관리계획 수립절차 진행 여부
2023년 9월말 현재 모아타운 대상지로 선정된 총 75개 중 이곳 자양동 모아타운만이 유일하게 관리계획 수립에 착수하지 못하고 있습니다.
모아타운 대상지로 선정이 되면 서울시와 해당 자치구에서는 7:3의 비율로 시비와 구비를 들여 약 2.5억~3억정도 소요되는 관리계획 수립에 착수하게 되고, 이렇게 수립된 관리계획이 서울시에서 승인되는 시점에 모아타운 대상지가 정식 법적 효역을 갖게 되는 (소규모주택정비) 관리지역으로 지정되어 본격적인 개발에 들어가게 됩니다.
물론, 서울시의 모아타운 2.0 추진계획에 따라 지금은 관리계획 수립 전이라도 필요에 따라 관리지역을 선지정하기도 합니다.
관리지역으로 선지정하든, 관리계획 수립후 관리지역으로 지정하든 서울시와 자치구에서는 관리계획 수립과 관리지역 지정을 위한 절차가 진행되어야 하는데, 자양동 모아타운만 유일하게 관리계획 수립 절차가 진행되지 못하고 멈춰선 겁니다.
해당 자치구인 광진구청에선 그 이유를 토지등 소유자의 적극적인 반대민원이라고 설명하고 있습니다.
2) 대상지 선정 후 토지등 소유자 동향
모아타운 대상지로 선정된 이후 찬성측, 반대측 모두 인근에 위치한 동부여성발전센터에서 따로따로 사업추진을 위한 주민설명회, 사업추진 반대를 위한 주민설명회를 개최하는 등 양측이 모두 적극적인 의견을 표출하는 상황이 발생하였습니다.
모아타운 대상지로 선정된 구역 중 자양동 모아타운처럼 이렇게 반대를 위한 주민설명회까지 개최하면서 적극적으로 반대의사를 표명한 구역이 또 있나 싶네요.
이렇게 찬반 양측의 의견이 팽팽하게 대립하고, 주민갈등이 더욱 증폭되는 상황에서 해당구청인 광진구청은 방법을 찾아야 했고, 토지등 소유자 앞 설문조사를 실시하게 된 것이죠.
3) 광진구청 설문조사 진행
광진구청에서는 모아타운 사업 진행에 관한 의견 수렴을 위해 지난 5월에 설문조사를 실시했고, 설문조사 결과를 7월에 발표했습니다.
해당 설문조사 결과를 보시면 아시겠지만, 모아타운 반대하는 토지등 소유자가 상당합니다.
토지등 소유자 기준으로도 반대 비율이 상당히 높은데, 토지면적 기준으로 봤을 때 역시나 반대 비율이 더 높게 나타나고 있는 것을 알 수 있습니다. 다세대주택을 소유한 분들은 찬성비율이 높고, 단독주택 등 대지면적이 큰 필지를 소유한 소유주 중에는 반대하는 분들이 많은 것이 현실이니까요.
설문조사 이후에도 설문조사의 부당성에 대해 항의하며 사업을 진행시키고자 하는 찬성측 토지등 소유자도 상당히 많겠지만, 광진구청에서는 섣불리 사업을 진행할 수 없는 상황으로 판단됩니다.
모아타운 사업이 제대로 진행되기 위해 가장 중요한 팩터는 바로 “동의율”이고, 조합설립을 위해서는 최소 80%의 토지등 소유자의 동의와 전체 면적 ⅔ 이상의 찬성이 필요한데 설문조사 결과에 의하면 이미 반대측 토지등 소유자가 20%를 훨씬 넘어가는 상황이라 자양동 모아타운 선정지에서의 조합설립은 요원해 보이기 때문입니다.
4) 설문조사 이후 서울시와 광진구청 입장
그럼에도, 현재 광진구청에서는 자양동 모아타운을 어떻게 할지 서울시와 계속 협의중이라고 말합니다. 왜냐하면, 현재 모아타운 대상지로 선정된 곳을 임의대로 제척, 무산시킬 절차가 정해져 있지 않거든요.
2022년 10월 자양동 모아타운이 대상지로 선정될 당시 서울시에서 발표한 내용에는 이렇게 되어 있습니다.
권리산정기준일(2023.10.27)로부터 2년 내 모아타운이 지정되지 않거나, 모아타운 계획 (소규모주택정비 관리계획) 수립지역에서 제외되는 필지는 권리산정기준일이 자동 실효된다. 아울러, 주민 반대지역은 공모 신청 대상에서 제외토록 하는 방안을 마련할 계획이라고 말입니다.
이런 일련의 상황을 감안했을 때, 광진구청과 서울시는 자양동 모아타운을 어떻게 모아타운 선정지에서 제척시켜야 할지 고민하고 있을 것으로 생각됩니다. 동의율 80%를 확보하지 못하면 조합설립을 할 수 없고, 조합설립이 안되면 결국 사업은 진행되기 어려우니까요.
또 하나, 2023년 들어 모아타운 대상지 선정방식이 수시공모 방식으로 전환되었고, 모아타운 대상지 선정 공모 관련 공고문에는 관련내용이 유의사항에 명확히 기재되어 있습니다.
대상지로 선정된 후, 주민 반대가 심한 지역 및 타 사업으로 변경하여 추진하는 경우 자치구에서 충분한 주민 의견수렴 과정을 거쳐 제외 요청하면 서울시 자문을 통해 제외 검토될 수 있다고 말입니다.
결국, 시간이 흘러갈수록 사업을 추진하려는 찬성측 추진동력이 힘을 잃을 가능성이 높아 보입니다.
3. 자양동 모아타운 현장 모습
1) 찬성측 vs. 반대측
찬성측도 반대측도 자신의 의견을 강하게 표출하고 있습니다.
2) 신축빌라 모습
자양동 모아타운 현장에 들어선 신축빌라입니다.
재개발 이슈가 있는 곳에 가장 빨리 진입해서 구옥 매입, 철거, 다세대주택 신축과 분양을 일사천리로 진행하며 지분쪼개기로 토지등 소유자의 숫자를 증가시킨 뒤 이익을 챙겨 EXIT하는 부류가 신축빌라 건축업자들입니다.
누구보다 빠르게 움직이는 이유는 경제적인 이유죠.
재개발 바람이 막 불어오는 지역에 소재한 구옥을 매입해서 철거, 신축과 분양이 정상적으로 마무리되면 1년도 안 걸려 신축빌라 1채당 적어도 10억, 많게는 15~20억 수준의 이익을 보고 EXIT하게 됩니다.
한번이라도 이런 돈 맛을 본 신축빌라 건축업자들은 재개발 이슈가 생기는 지역에 발빠르게 진입을 하죠. 그러다가, EXIT 못하고 된통 당하는 경우도 있으니 리스크를 감수하지 않는 무위험 거래가 아니긴 합니다만…
신속통합 재개발 구역에 선진입해서 이익을 본 빌라 신축업자들이 그 다음으로 진입한 곳이 바로 모아타운 추진구역이었는데, 자양동 모아타운 선정지도 예외가 아니었습니다.
신속통합 재개발 추진구역은 권리산정기준일이 사용승인(준공) 및 소유권 보존등기를 기준으로 정해졌는데, 모아타운 추진구역은 권리산정기준일까지 건축허가를 받아 착공신고를 득했을 경우엔 분양대상으로 인정했기에 빌라 신축업자들의 놀이터(?)가 되어 버렸죠.
모아타운 추진구역도 신통기획 추진구역과 마찬가지로 권리산정기준일이 사용승인 및 보존등기 기준으로 정해졌다면, 지분쪼개기가 쉽지 않았을 겁니다.
구옥을 매수해서 철거후 신축 및 분양까지 마무리해야 하는데, 준공 후 소유권 보전등기 절차를 마무리하기 전에 모아타운 대상지로 선정이 되고, 바로 권리산정기준일까지 지정되는 경우를 가정하면 이런 경우 빌라 신축업자가 신축행위를 쉽게 할 수 없습니다.
새롭게 지은 신축다세대 빌라 전체가 분양자격이 없는 물딱지가 되어버릴 리스크가 크니까요.
일반인들이 모아타운이 뭔지도 잘 모를 2022년 초부터 빌라 신축업자들은 이미 움직이고 있었습니다. 자양동 모아타운 추진 예정지에도 평상시라면 아무도 거들떠 보지 않을 골목 안쪽 구옥들을 싸게 매수해서 철거, 신축하는 신축업자들이 여럿 있었고, 이들이 신축한 다세대빌라를 비싼 가격에 매수한 투자자가 자양동 모아타운 선정지에도 여럿 계실 겁니다.
각자 자신의 판단과 선택에 책임을 져야겠지만, 안타까운 현실입니다.
4. 마무리하며
발빠르게 진입해서, 이익을 크게 보고 또 다시 발 빠르게 EXIT한 빌라 신축업자들은 또 다른 기회를 노리고 있을텐데, 이들에게 당하지 않으려면 묻지마 투자는 멀리하시기 바랍니다.
또한, 투자자 입장에서 생각해 보면 신축 빌라업자와 갭투자자는 악어와 악어새같은 공생관계라고도 말할 수 있겠습니다. 재개발 예정구역에 신축 다세대빌라가 없다면 소액으로 재개발 투자를 할 기회는 거의 없을 테니까요.
노후도가 깨지지 않을 수준에서, 많지 않은 물량의 신축빌라가 생긴 상황에서 더이상 신축이 들어서지 못하게 권리산정기준일이 정해지는 것이 원주민을 위해서도, 재개발 투자자를 위해서도 좋을 겁니다.
신축빌라가 없이 전부 노후화된 단독주택만 있는 곳이라면 재개발 사업추진의 동력을 얻기가 쉽지 않고, 신축빌라가 우후죽순으로 들어선 곳이라면 사업성이 나빠지거나, 노후도가 깨져버려 재개발 추진자체가 어렵게 될 수 있으니까 말입니다.
빨리 가는 것도 중요하지만, 제대로 된 방향으로 가는 것은 더욱 중요하고, 옥석을 가릴 수 있는 안목은 더 중요해 보입니다.
지금 단계에선 자양동 모아타운 선정지에 대한 투자는 굉장히 신중하셔야 된다는 말씀을 드리면서 마무리합니다. 감사합니다.