재개발투자시 고려해야 할 다양한 체크 포인트 중 하나가 매도자가 해당 재개발구역의 다주택자(다물권자)인지, 다주택세대(다물권세대)인지 확인하는 일입니다.
지난번 포스팅에서는 다주택자(다물권자)의 매물을 매수했는데 졸지에 입주권이 물딱지가 되어 현금청산된 사례 관련해서 23년 2월에 나온 대법원 판례를 살펴 봤는데, 오늘은 다주택세대(다물권세대) 관련되어 기존 법제처 해석을 완전히 뒤집어 시장을 혼란스럽게 만든 대법원 판례를 살펴 보겠습니다.
글의 목차
1. 현행 도시 및 주거환경정비법 제39조 1항 2호
이 조항이 하나의 재개발 구역에 수인의 토지 등 소유자가 1세대인 경우를 규정하고 있는데, 1세대에 속하는 수인의 소유자는 각각 조합원 자격이 주어지는 것이 아니라, 수인을 대표하는 1인이 조합원 자격을 갖는다고 되어 있습니다.
이혼한 경우나 20세 이상 자녀의 분가인 경우에만 1세대라도 예외적으로 별도 세대로 본다고 되어 있구요.
이와 관련해서 2012년에 법제처의 법령해석이 있었고, 재개발시장에서는 이 해석을 바탕으로 다주택세대(다물권세대) 소유 매물의 거래가 이루어지고 있었습니다.
2. 2012년 기존 법제처 법령해석
1세대에 속하는 부부가 이혼하기 전이라도, 1세대에 속하는 자녀가 20세를 넘어 분가를 하기 전이라도 이 해석에 근거해서 매수자는 온전한 조합원 자격을 가지게 되는 것으로 재개발구역 주택의 매매가 이루어지고 있었던 것이죠.
그런데, 올해 6월 29일에 나온 대법원 판례로 인해 기존 법제처 해석이 무력화되고, 정반대로 해석해야 하는 상황이 벌어진 겁니다.
매수자가 온전한 조합원 자격을 가지지 못하고, 매도자 세대와 합하여 하나의 조합원 자격만 인정받게 된 것이죠.
3. 2023년 6월 29일 대법원 판례
법제처 법령해석의 경우 맨 아래 이렇게 유의사항이 있는데, 그 상황이 현실화된 겁니다.
법적 기속력이 없기에 법제처 법령해석과 다른 내용의 법원의 확정판결이 있는 경우 법원의 확정판결을 따르라고 한 그 내용대로 이번 대법원 판결로 다주택세대(다물권세대)인 매도인과 매수인 전원을 대표하는 1인에게만 조합원 자격이 주어지게 된 겁니다.
여기서 중요한 날짜가 바로 “조합설립인가일”입니다.
조합설립인가일 전이라면 아무런 문제가 발생하지 않습니다. 도정법 제39조 1항 2호와 3호의 규정을 적용받아 수인이 1명의 조합원 자격만 인정받는 다주택세대(다물권세대)와 다주택자(다물권자)라도 조합설립인가일 전에만 매도하면 이런 제한을 받지 않습니다.
따라서, 조합설립인가일 이후에 재개발구역 주택을 매수하시는 분들은 해당 구역의 조합설립인가 여부를 확인하시고, 조합설립인가 이후라면 매도자가 다주택자 또는 다주택세대인지 반드시 확인하시고 매매계약을 진행하셔야 합니다.
4. 도정법 제39조 2항과 다주택자, 다주택세대와의 관계
도정법 제39조 2항은 해당구역 1주택자에 적용되는 규정이지, 다주택자나 다주택세대에 적용되는 규정이 아닙니다.
많은 분들이 위 규정을 보고, 투기과열지구에 속한 재개발구역인 경우라도 관리처분계획의 인가 전에만 소유권을 취득하면 아무 문제없이 조합원 자격과 분양자격을 온전히 취득한다고 생각하고 계십니다.
하지만, 이 규정은 다주택자나 다주택세대가 아닌 1주택자인 경우에 적용되는 규정이란 점을 제대로 알아야 합니다.
해당구역에 여러채를 소유하고 있는 다주택자나 다주택세대인 경우엔 제39조 2항 규정이 아닌 바로 앞의 규정인 제39조 1항 2호와 3호가 적용된다는 걸 간과하고 계신 겁니다.
다주택자나 다주택세대로부터 재개발 물건을 매수한 매수자가 관리처분계획 인가일 전에 매수하더라도 조합설립 인가일 후에 매수한 것이라면 조합원 자격도, 분양자격도 온전히 취득하지 못한다는 걸 유념하시기 바랍니다.
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5. 글을 마치며
이번 대법원 판결로 인해 조합설립인가 이후 재개발구역의 주택을 매수할 경우 리스크가 한층 커졌습니다.
그렇다고, 우리에게 좋은 투자기회를 주는 재개발에 대한 관심을 아예 끊을 순 없습니다. 재개발 투자는 개인들이 자본주의 사회에서 자신의 자산을 증대시켜 자신의 경제적 자유를 향해 나아가도록 돕는 하나의 좋은 수단이기 때문이죠.
멈출 수 없다면 좀 더 안전하게 재개발 투자를 하기 위해서 우리가 무엇을 챙겨야 하는지가 중요하겠죠.
다음에는 재개발구역 투자시 챙겨야 할 체크 리스트에 대해 포스팅해 보겠습니다. 감사합니다.