우리가 재개발 투자를 하면서 매수할 매물이 정상적으로 입주권을 받을 수 있는 매물인지, 제대로 분양자격이 주어지는지, 물딱지가 되는 건 아닌지 꼭 확인할 항목들이 있는데, 필수 체크리스트 7가지에 대해 알아보겠습니다.
글의 목차
1.해당구역내 매도자, 매도자 동일세대의 종전자산 내역
본건 매도자나 매도자 동일세대의 종전자산을 파악하는 것이 중요한 건 올해 2월과 6월에 나온 대법원 판결문 때문입니다.
조합설립 인가 이후에 해당 재개발구역 내 다주택자(다물권자) 또는 다주택세대(다물권세대)로부터 부동산을 매수하시게 되면 온전한 분양자격을 취득하지 못하고, 매도인과 매수인 등 수인을 대표하는 1인에게만 조합원의 자격이 주어지기 때문입니다.
정말 중요한 내용이니 제가 별도로 포스팅해 드린 대법원 판결문 내용을 꼭 확인하시면 좋겠습니다.
대법원 판결은 2가지가 각각 별도로 존재합니다.
첫째, 다주택자 관련된 판결입니다.
동일한 재개발 구역에 다주택을 보유하고 있는 다주택자로부터 주택을 매수할 때 어떤 문제가 생기는지 잘 설명되어 있습니다.
둘째, 다주택세대(다물권세대) 관련된 판결입니다.
재개발구역에서 하나의 세대(부부, 자녀 등)가 2개 이상의 주택을 보유하고 있고, 이들로부터 주택을 매수할 때 어떤 문제가 생기는지 해당 판결문에 잘 나와 있습니다. 기존 법제처의 유권해석을 뒤엎는 판결이었기에 이 판결문 내용도 잘 살펴 보시기 바랍니다.
2.해당 정비사업의 추진단계 및 퇴거예정시기
현재 내가 투자하려는 재개발구역이 어느정도 추진단계에 와 있는지 확인합니다.
재개발 종류에 따라 정비기본계획이나 정비구역 지정이 생략되기도 합니다. 요즘 서울시에서 적극적으로 밀고 있는 소규모 재개발인 모아타운의 경우가 그렇습니다. 모아타운의 경우엔 정비기본계획과 정비구역 지정 대신 관리계획 수립, 관리구역 지정 절차를 밟게 됩니다. 또한, 일반적인 정비사업에 있는 관리처분인가가 별도로 없고, 사업시행인가로 관리처분인가가 갈음됩니다. 사업속도가 빨라질 수 있도록 정책적인 도움을 서울시에서 주고 있는 겁니다.
3.행위제한 내용
시장 군수로부터 건축행위 등에 대한 변경허가를 받은 경우는 거의 없겠지만, 혹시라도 허가를 받아놨을 경우 해당 내용을 기재합니다.
4.조합원의 자격
아래 체크리스트를 보시면, 조합원의 자격과 관련된 내용이 상당히 많습니다.
그만큼 조합원의 자격 부분이 중요하다는 반증이겠지요.
온전한 분양자격이 주어지지 않는 경우와 예외적으로 온전한 분양자격이 주어지는 규정이 나와 있는 부분으로 조합원의 자격에 문제가 생기는지 이 항목에 근거해서 잘 체크해야 합니다.
우리가 1번 체크리스트에서 확인했던 종전자산 부분에서 말씀드렸던 다주택자, 다주택세대 이슈와도 관련된 내용이니 이 부분은 정말 꼼꼼하게 챙기셔야 합니다.
5.계약기간
임대차계약에 해당되는 내용으로 매매계약인 경우 크게 신경쓰실 일은 없습니다.
6.권리산정기준일
분양받을 자격이 생성되는 기준일인 “권리산정기준일”은 정말 중요합니다.
통상 쪼개기로 불리는 토지등 소유자를 늘리는 행위가 유효한 행위가 될지 가르는 그 기준일이 “권리산정기준일”이기 때문입니다.
요즘 서울시에서 신속통합기획 재개발과 모아타운을 중점 추진하고 있는데, 신속통합기획 재개발은 권리산정기준일까지 준공되어 소유권보존등기까지 완료된 경우에만 분양받을 자격이 주어지고, 그 이후에 준공되면 소위 물딱지가 되어 분양자격이 주어지지 않게 됩니다.
소규모 재개발인 모아타운의 경우는 그 기준이 다릅니다. 모아타운의 경우엔 준공이 아닌 착공기준이라서 권리산정기준일까지 착공신고가 되었다면 분양자격이 주어지기에 물딱지 리스크는 피할 수 있게 됩니다.
이렇듯, 재개발이 진행되는 각 구역의 상황에 따라 분양자격에 문제가 있는지 없는지도 다 다를 수 있기에 해당구역의 “권리산정기준일”이 언제이고, 분양자격에 문제가 없는지 잘 확인하시기 바랍니다.
7.거래상대방의 권리,의무에 중대한 영향을 미치는 사항
분담금, 재건축초과이익환수 등 사업시행인가 고시 이후에 챙기셔야 할 내용들입니다.
오늘은 이렇게 재개발 투자시 우리가 확인해야 할 체크리스트 7가지에 대해 알아 봤습니다.
체크리스트 7가지는 정비사업구역의 토지등 소유자가 자신이 소유한 토지나 건축물에 대한 부동산 거래와 계약을 체결하는 경우 거래 상대방에게 설명 및 고지해야 하는 의무사항이기도 합니다.
거래를 중개하는 개업 공인중개사에게는 어떤 의무가 있을까요?
공인중개사법 제25조 1항 2호에 “법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항”이라고 나와 있고 여기서 확인하고 설명할 내용이 바로 오늘 말씀드린 체크리스트 7가지라고 보시면 됩니다.
이러한 행위를 수행하지 않았을 땐 공인중개사법에 따라 해당 내용을 수행하지 않은 공인중개사에게 과태료 5백만원의 벌칙규정까지 있습니다. 제51조 2항 1의5호에 따라 5백만원 이하의 과태료가 부과되는 것이죠.
따라서, 재개발 투자를 하시는 분들은 매도인과 거래를 중개하는 공인중개사에게 아래 첨부해 드릴 “정비사업구역 안 매도인 설명 고지 확인서”를 서명날인해서 교부해 달라고 요청하셔야 합니다.
오늘은 재개발 투자시 챙겨야 할 체크리스트에 대해 살펴봤습니다.
정말 아무것도 모르고 재개발 투자를 했음에도 아무 문제없이 잘 마무리되는 경우도 있겠지만, 그것은 운에 자신의 투자 성과를 맡기는 무책임한 행동이 아닌가 생각됩니다.
재개발구역에 투자하는 투자자라면 최소한 오늘 말씀드린 재개발구역 투자시 챙겨야 할 체크리스트 8가지 정도는 검토하시고 투자하시면 좋겠습니다.
마지막으로, 오늘 말씀드린 “정비사업구역 안 매도인 설명고지 확인서” 첨부해 드립니다.
감사합니다.