서울시에서는 23년 11월 24일 2023년 제4차 모아타운 대상지 선정위원회를 개최하여 6개 후보지 중 4곳을 모아타운 대상지로 추가 선정했다고 지난 27일 보도자료를 발표했습니다.
이번 제4차 수시공모에 신청한 곳은 총 6곳이었는데 그중에서 2곳은 미선정, 보류되고 4곳만 대상지로 선정되어 23년 11월말 기준으로 총 79곳이 모아타운 대상지로 선정되었는데, 어떤 곳들인지 한번 살펴보겠습니다.
글의 목차
1.서울시 보도자료_모아타운 4곳 추가선정
이번에 선정된 모아타운 4곳은 구로구 구로동, 성북구 석관동, 중랑구 망우3동과 묵2동이고, 강북구 수유동과 금천구 시흥5동은 각각 보류 및 미선정되었습니다.
하지만, 선정 여부와 상관없이 이번에 모아타운 신청한 6곳 모두 권리산정기준일이 2023년 11월 30일로 지정됩니다. 선정된 곳만 지정되는 것이 아니라, 미선정된 곳도 지정되니 유의하여야 합니다.
2. 모아타운 대상지 총 79곳_11월30일 기준
현재까지 모아타운 사업 대상지로 선정된 곳은 2022년 65개소, 2023년 14개소로 총 79곳이 있는데, 수시공모 방식으로 전환된 2023년 올해에도 지금까지 총 4차례에 걸쳐 총 14곳이 추가로 선정되는 등 많은 곳이 대상지로 선정되기 위한 노력을 하고 있는 상황입니다.
2-1) 2023년 11월 24일 선정 (4곳)
2-2) 2023년 10월말 현재 기선정 (75곳)_22년 65곳 & 23년 10곳
동대문구는 여전히 모아타운 대상지가 한곳도 없는데, 저는 개인적으로 동대문구의 이런 상황을 나쁘게 보지 않고 좋게 해석합니다.
동대문구에서는 사업성이 좋은 방식으로 재개발을 추진하는 곳이 많기에 굳이 소규모 개발방식인 모아타운 방식을 선호하지 않을 수 있으니까요.
3. 모아타운 대상지 현재상황 및 전망
지금까지 총 79곳이 모아타운 대상지로 선정되었는데, 이중에서 모아타운 사업을 제대로 잘 마무리할 곳은 얼마나 될까요?
처음 도입되었을 때 드러난 여러가지 문제점을 보완하면서, 23년 들어 서울시도 제도를 보완해서 제대로 추진될 곳 위주로 선정하려는 노력을 보이고 있습니다. “모아타운 2.0”이라고 부르는 바로 그것입니다.
그 중 대표적인 조건이 해당구역이 신청할 때 선제적으로 주민설명회를 개최해서 주민들의 알권리를 보장하도록 했고, 신청시 최소 주민동의율도 30% 이상으로 신청조건을 좀 더 타이트하게 제한했습니다.
모아타운 2.0 버전이 추구하는 것은 바로 모아타운 사업의 “실행력 강화”입니다.
그런데, 이 상황을 역으로 한번 생각해 보시죠.
모아타운 2.0버전이 시작된 2023년 이전인 2022년에 선정된 모아타운 대상지 65곳의 상황은 어떨까요?
동의율이 채 10%도 되지 않는 곳들도 신청할 수 있었고, 이런 곳조차 모아타운 대상지로 선정되어 동의율 80%를 넘겨 조합설립을 하는 단계까지 나아가는데 난항이 예상됩니다.
그리고, 모아타운 대상지로 선정되기 위해 활동하던 각 구역의 추진주체 중에는 토지등 소유자의 입장에서 이 사업을 끝가지 성공시키려는 의지없이, 해당 구역을 띄우고 나서 자신의 이익만 챙기고 Exit한 경우도 있구요.
서울시에서도 2022년 처음으로 시작한 모아타운 사업에 이러한 현실적 문제점들이 있음음 파악했기에 실행력 강화를 위한 모아타운 2.0 버전을 시작한 것이라고 봐야합니다.
2022년 방식대로 하다간 모아타운 사업이 제대로 정착하지 못하고, 오히려 정책적 오류로 부메랑이 되어 돌아올 것이라 생각했기에 발빠르게 2023년 들어 모아타운 2.0 버전으로 업그레이드한 것으로 말입니다.
모아타운은 하나의 대상지라고 하더라도 그 안에 복수의 조합이 존재하는 사업입니다. 일반 재개발구역은 해당구역이 하나의 조합으로 사업이 진행되지만, 모아타운 사업은 이와 달리 대상지 안에 존재하는 각 구역별 조합이 서로 협력하며 사업을 성공시켜야 한다는 뜻입니다.
모아타운에 투자하시는 분들은 옥석을 잘 가려야 할 것으로 판단됩니다.
4. 모아타운 투자시 유의사항, 주의할 점
지금까지 총 79곳이 모아타운 대상지로 선정되었고, 이미 선정된 대상지 말고도 수많은 구역이 대상지로 선정되기 위해 물밑작업을 하고 있습니다.
이런 상황이기에 동일한 행정구역이라고 하더라도 이미 대상지로 선정된 구역도 있지만, 선정을 위해 물밑작업을 진행중인 곳이 공존하는 상황이기에 투자자들은 주의를 해야 합니다.
천호동 모아타운을 예를 들어 보겠습니다.
재개발 시장에서 통상적으로 “천호동 모아타운”이라 불리우는 곳은 여러곳이 있고 그 구역명칭도 서로 비슷한 경우가 많지만, 각 구역의 상황은 천차만별입니다.
천호동 모아타운 대상지로 선정된 천호동 113-2 일원에는 총 7개의 구역이 있고, 이들 구역은 1구역, 2구역, 3구역, 4구역, 5구역, 6구역, 7구역으로 불립니다.
이곳 말고 천호동에서 새롭게 추진되는 다른 구역들의 명칭을 한번 보겠습니다.
천호동 동아하이빌 아파트가 포함된 모아타운 추진구역도 그 구역을 천호동 1,2,3구역으로 부르는 상황이고, 지금 한창 공사가 진행중인 천호동 중흥s클래스 현장 인근에서 추진중인 구역도 자신들의 구역을 천호동 12,4,5,6구역으로 부르고 있습니다.
여기 말고도 천호동 한강변으로 또 여러곳이 모아타운 또는 가로주택정비사업을 추진하고 있는 상황입니다.
이런 상황이기에 천호동 모아타운에 대해 알아볼 때도 그 모아타운이 어느 구역에 속하는지, 이곳이 서울시에서 이미 모아타운 대상지로 선정되었는지, 선정되기 전이라면 토지등 소유자의 추진의지, 동의율 상황, 추진주체의 진정성 등 현재 진행상황이 어떤지 면밀하게 확인하고 접근하시길 추천드립니다.
5. 권리산정기준일 & 동의율(추진의지)
이번 수시공모 공모 대상지 선정 보도자료에도 빠지지 않고 등장하는 단어가 있습니다.
그것은 바로 “권리산정기준일”입니다.
<< 권리산정기준일이란? 지분쪼개기 & 현금청산 물딱지 관련 포스팅 바로가기 >>
권리산정기준일은 재개발 투자에 있어서 기본중의 기본입니다. 권리산정기준일이 뭘 의미하는지 잘 모르신다면 섣부른 투자결정은 금물입니다.
권리산정기준일에 대해 제가 포스팅한 글이 있으니 읽어보시면 도움되실 거라 생각합니다.
그리고, 모아타운 투자에 있어서 가장 중요한 것은 바로 “동의율”인데, 이 동의율 수준이 결국 해당지역 토지등 소유자의 추진의지를 나타내는 것이죠.
모아타운 대상지로 선정될 때 최소 동의율이 현재 기준 30%이지만, 조합설립을 위한 최소 동의율은 80%입니다.
일반 재개발에서 조합설립을 위한 동의율이 75%인데, 모아타운은 이보다 5%가 높은 80%이기에 조합설립을 위한 동의율 맞추기가 생각보다 쉽지 않은 상황입니다.
쉽게 얘기해서, 해당구역에서 모아타운 추진을 반대하는 비대위 쪽 지지율이 20%를 넘기면 모아타운 추진은 말짱 도루묵이 되는 것이죠.
자양4동 모아타운이 지금 이런 상황에 빠져 이러지도 저러지도 못하고 갈팡질팡하고 있는데, 냉정하게 말하자면, 자양4동 모아타운은 물건너 간 것으로 생각됩니다.
<< 자양동 모아타운 현재 진행상황 바로가기 >>
해당 자치구인 광진구에서 모아타운 사업 진행과 관련해서 토지등 소유자들에게 설문조사를 실시했고, 설문조사 결과만 보더라도 사업추진을 위한 80% 이상의 동의율과 토지면적 ⅔ 이상 동의가 어렵겠다는 생각은 누구라도 할 듯 합니다.
광진구청에서는 서울시와 협의중이라고 말은 하고 있지만, 결국 이렇게 시간이 흘러가면 2년 내 관리계획 수립 및 관리지역 수립이 어렵게 되어 결국 사업추진은 물건너가게 되는 것이죠.
그래서, 모아타운 투자를 생각하시는 분들이라면, 해당 구역의 동의율 상황이 어떤지, 대상지 내 각 구역별 갈등상황은 없는지 손품, 발품 등 활용해서 잘 확인하시길 바랍니다.
6. 마무리하며
가끔 보면, 본인이 투자할 곳이 정확이 어느 곳인지, 현재 재개발 진행상황이 어떤지 제대로 확인하지 않고 주변 분위기에 휩쓸려 조급한 마음에 섣부른 투자결정을 하시는 분들이 실제로 계시더라구요.
안타깝지만, 계약서에 도장을 찍는 순간 섣부른 투자결정과 그 결과에 대한 책임은 오롯이 본인이 져야 합니다.
재개발 투자에 있어서 마음이 급해지는 순간, 실수할 가능성이 높아집니다. 마음이 급해져서 실수하는 것보다는 차라리 그러한 투자기회는 놓치고, 내가 준비되었을 때 새로운 투자를 하시길 추천드립니다.
서울은 넓고, 재개발을 추진하고 있는 곳은 200곳이 넘는다고 합니다.
지금 이 기회를 놓치면, 새로운 기회가 영영 안올 것 같은 불안감이 엄습하더라도 잘 이겨내시고 현명한 의사결정하시길 응원드립니다.
투자에 성공한 구루들도 말씀하십니다.
이번이 마지막인 투자기회라는 건 없다고…
내가 잘 준비하고 있으면 투자할 기회는 언제든 또 다가오기에 남의 꼬이는 말에 괜히 조바심 내지 말고 평생 후회하게 될 성급하고 무리한 투자는 하지 말라고…