지금부터 주택임대사업자로 등록을 하는 경우 받게 될 혜택에 대해 취득 보유 양도단계별로 나누어 살펴 보겠습니다.
글의 목차
1. 글을 들어가며
지금 이 글은 2023년 9월말 현재 상황에서 작성된 글이니, 향후 제도변화에 따라 상황이 변할 수 있다는 점은 주의하시기 바랍니다. 다만, 더 이상 주임사 제도가 혜택이 축소되는 방향으로는 제도개편이 힘들기에 개인적으로는 오히려 혜택이 추가되는 방향으로 주택임대사업자 제도가 개편될 가능성이 높다고 개인적으로 생각합니다.
2017년 12월 13일 문재인 정부 출범 초기 임대주택 등록을 활성화하기 위해 취득, 보유, 양도단계별 획기적인 세제혜택을 주기 시작했지만, 주택가격 상승을 막기 위해 임대주택에 대한 혜택을 계속 축소해 나갔습니다.
지금 주택임대사업자를 등록하더라도 취득 보유 양도단계별 혜택이 아주 없는 것은 아니지만, 묻지마 임대주택 등록은 지양해야 할 시기입니다.
지금 현재의 주택임대사업자 제도로 등록했을 때 내가 받을 유불리를 잘 판단하신 뒤에 등록하셔야 합니다. 아무 생각없이 주임사로 등록했다가는 등록 후 3개월이 지나면 주임사 등록을 철회하는 것이 불가능하고, 등록 해제를 하기 위해서는 임차인의 동의 등 별도의 절차를 밟아야 하는 불이익을 감수해야 합니다.
결론적으로 말씀드리자면, 지금 현재의 주택임대사업자 제도하에서 주임사 제도도 잘 모르겠고, 혜택이 뭔지, 불이익이 뭔지 잘 모르겠다면 그냥 안하는 것이 더 나은 선택일 가능성이 높이 시기입니다.
묻지마 등록 대신 묻지마 미등록을 선택하시는 편이 더 낫다는 의미입니다.
이제, 가장 먼저 주택임대사업자 제도의 변천사를 살펴 보겠습니다.
2. 주택임대사업자 제도 변천사
주택임대사업자 제도는 문재인 정부 시절 큰 변화를 겪으며 지금에 이르렀습니다.
1) 12.13 대책 (2017.12.13)
문재인 정부 출범 초기에 임대주택등록을 활성화하기 위해 취득, 보유, 양도단계별 획기적인 세제혜택을 주었던 시기입니다. 세제혜택 뿐 아니라, 건강보험료 감면까지 주었던 시기입니다.
이 시기에 주임사 등록하신 분들 중 단기 4년이 아닌 준공공 장기 8년(10년)으로 등록하신 분들은 지금 보유단계에서도 재산세 감면과 종합부동산세 합산배제 혜택을 받고 계시고, 향후 기간만료시 양도단계에서도 장기보유특별공제 혜택과 양도세 감면 혜택을 받게 됩니다.
준공공장기임대가 지금은 장기일반민간임대주택으로 불리고 있고, 의무임대기간도 8년이 아닌 10년입니다.
2) 9.13 대책 (2018.9.13)
부동산 가격상승을 잡기 위해 주임사 혜택을 줄이기 시작했는데, 조정대상지역 신규취득은 종부세, 양도세에 대한 혜택이 폐지되기도 하고, 국세에 대한 가액요건이 추가되었습니다.
3) 12.16 대책 (2019.12.16)
지방세에도 가액요건이 붙었고, 그동안 주임사 등록한 임대사업자 의무 위반에 대한 점검을 추진하고, 미성년자의 등록을 배제하는 등 등록요건이 더욱 강화되었습니다.
4) 7.10 대책 (2020.7.10)
2020년 6월 17일 6.17 대책으로 법인 사업자에 대한 규제를 강화하고, 사업자 대출을 전면 중단한데 이어 7.10 대책으로 단기임대를 전면 폐지하고, 아파트에 대해선 장기임대마저 폐지하였습니다.
이로써 아파트에 대해서는 임대주택으로 등록이 불가능해졌고, 기존 단기임대로 등록했던 주택임대사업자들이 단기임대기간 만료시 자동말소되며 단체 멘붕에 빠지게 되었습니다.
3. 주택임대사업자 단계별 세제 혜택
아파트는 지금 주택임대사업자로 등록이 완전히 막혀 있지만, 그외 주택은 여전히 등록이 가능하긴 합니다.
취득단계, 보유단계, 양도단계별로 어떤 세제 혜택이 현재도 제공되고 있는지 살펴보겠습니다.
3-1) 취득단계 세제 혜택
취득세 감면 혜택이 제공되고 있지만, 지금 이 혜택을 받기는 정말 어렵습니다.
내가 아파트 외 주택을 신축해서 임대사업등록을 하는 건설임대사업자라면 취득세 감면 혜택을 받을 수 있지만, 신축이 아닌 매입을 통해 임대사업자가 되는 경우라면 취득세 혜택을 받기가 불가능하다고 봐야 합니다. 왜 그런지 취득세 감면조건을 한번 살펴보겠습니다.
(취득세 100% 감면 조건)
공동주택이면서 신규일 것, 전용 60평방미터 이하일 것
(취득세 50% 감면 조건)
공동주택이면서 신규일 것, 전용 60~85평방미터 사이일 것, 20호 이상 등록할 것
네! 그렇습니다!
매입임대인 경우 취득세 감면은 불가능하다고 생각하시고, 차라리 취득세를 절약하시려면 비규제지역에 주택을 매수하는 경우 2주택까지는 취득세 중과없이 일반세율이 적용되는 걸 활용하시길 추천 드립니다.
3-2) 보유단계 세제 혜택
보유단계 세금은 재산세와 종합부동산세가 있습니다.
재산세는 지자체에 납부하는 지방세이고, 종합부동산세는 국가(세무서)에 납부하는 국세라는 큰 차이가 있습니다.
먼저, 재산세 관련 혜택을 받기 위한 조건은 아래와 같습니다.
(재산세 혜택을 위한 조건)
2호 이상 등록, 전용 85평방미터 이하, 가액요건 충족 (수도권 6억, 비수도권 3억), 다가구주택인 경우 전체 호실 전용 40평방미터 이하
(종합부동산세 혜택을 위한 조건)
지자체와 세무서에 주택임대사업자 모두 등록, 의무임대기간 준수, 임대료 5% 상한 준수, 임대 개시 당시 가액요건 준수
종합부동산세 혜택을 받기 위해서는 지자체 뿐 아니라, 세무서에도 주택임대사업자 등록을 반드시 해야 합니다.
지자체에 등록하는 주택임대사업자 명칭은 현재 장기일반민간임대주택이고, 세무서에 등록하는 주택임대사업자 명칭은 현재 장기임대주택입니다.
이렇게 지자체와 세무서 둘 다 등록을 하셔야 종부세와 양도세 혜택을 받을 수 있는 기본요건을 충족하시는 겁니다.
3-3) 양도단계 세제 혜택
ㅇ 거주주택 비과세
: 비과세, 2년 거주 요건 충족시 평생 1회 활용 가능
ㅇ 임대주택 일반과세
: 종부세 혜택 요건을 갖추면 중과배제되고 일반과세 및 장특공 가능
보유단계에서의 종합부동산세와 양도단계에서의 양도세 혜택을 받으려고 주택임대사업자 등록을 했는데, 막상 혜택을 받는 시점에 세법상 장기임대주택 등록을 누락하는 등 요건을 미비한 것을 발견하게 되면 그냥 멘붕에 빠지게 됩니다.
종부세와 양도세 혜택을 받지 못하고, 세금 폭탄을 맞게 되니 정말 주의하셔야 합니다. 다주택 중과를 받게 되면 양도세 비과세라고 생각한 분들 중 오히려 양도세 중과대상으로 양도차익 중 60~70%의 양도세 중과대상이 되어, 피같은 양도차익 중 많은 부분을 세금으로 헌납할 수 있으니 말입니다.
다시 한번 강조합니다.
4. 세금폭탄 방지하는 법
현재 기준으로 세금 폭탄을 맞지 않으려면 어떻게 해야 할까요?
1. 지자체와 관할 세무서 2곳 모두 임대사업자 등록을 합니다.
지자체에는 장기일반민간임대주택으로 등록하고, 세무서에는 장기임대주택으로 등록해야 합니다.
2. 임대개시 시점에는 기준시가 6억원(수도권), 3억원(비수도권) 이하 조건을 충족해야 합니다.
3. 2018년 4월 1일 이후 등록하는 경우 장기일반민간임대주택으로 등록해야 합니다. 단, 2020년 8월 18일 이후에는 8년 의무임대가 아니라 10년 의무임대입니다.
4. 2018년 9월 13일 이후에는 조정대상에서 신규취득한 경우에는 혜택이 없습니다.
조정지역이라면 18.9.13 이전에 취득한 경우에만 괜찮고, 비조정지역이라면 18.9.13 이후 신규취득해도 혜택을 보게 됩니다. 다만, 아파트는 어차피 장기일반민간임대주택으로 등록이 불가능입니다.
5. 2019년 2월 12일 계약분에 대해서는 임대료 5% 증액 상한 조건을 잘 지켜야 합니다.
위에서 살펴본 대로 지금 주택임대사업자로 신규등록하는 것은 과거와 같이 큰 메리트가 없습니다. 특히나, 조정대상지역이라면 더욱 그렇습니다.
5. 글을 마무리하며
위에서 살펴본 대로 지금 주택임대사업자로 신규등록하는 것은 과거와 같이 큰 메리트가 없습니다. 특히나, 조정대상지역이라면 더욱 그렇습니다.
지금 주택임대사업자 등록을 하려고 고민하시는 분들이라면 내가 종합부동산세 합산배제 혜택을 노리고 있거나 거주주택 비과세 혜택을 받고자 하는 건지 판단하셔야 합니다.
혜택보다 의무만 많은 상황에서 10년이라는 임대 의무기간에 스스로를 묶는 행위일 수 있으니까요.
지금까지 혜택에 대해서만 말씀드렸지만, 주택임대사업자로 등록하시게 되면 각종 의무사항을 지켜야 하고, 미준수시에는 과태료 페널티를 부과받게 되는 점도 염두에 두시기 바랍니다.
일례로, 임대기간을 채우지 못하고 중도에 임대주택을 해지하게 되면 3천만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 적은 돈이 아니니 신규로 주택임대사업자로 등록하시고자 하는 분들이라면 신중에 신중을 기하셨으면 좋겠습니다.
다음에는 혜택도 별로 없는 주택임대사업자지만, 재개발 투자에 접목할 수 있는 방법에 대해 한번 살펴보도록 하겠습니다.
감사합니다.