요즘 재개발 소액투자에 사람들의 관심이 증가하고 있는 것이 눈에 보입니다.
재개발구역 내 갭투자를 문의하는 것을 넘어 실제 투자까지 이어지는 경우가 많아지고 있고, 갭투자금액 역시 계속 상승하고 있는 상황이거든요.
제가 재개발 갭투자시장을 지켜보기 위해 들어가 있는 재개발 관련 단톡방을 통해서도 사람들의 관심도가 증가하고 있음을 느끼곤 합니다. 최근 한달 사이에 단톡방 참여자 숫자가 40% 넘게 증가했거든요.
그래서, 오늘은 재개발투자에 대해 살펴볼텐데, 그 중에서도 주택임대사업자 포괄양수도와 연계한 재개발 투자 노하우에 대해 살펴 보고자 합니다.
[글의 목차]
1. 주택임대사업자 혜택 & 임사자 포괄양수도 활용
현 제도상 주택임대사업자로 등록을 해도 예전과 비교해서 큰 메리트는 없습니다.
다만, 지금 현재도 주임사 제도를 통해 보유단계의 종합부동산세 분리과세 적용과 양도단계에서의 거주주택 비과세, 임대주택 중과 배제 목적으로 활용할 수는 있습니다.
또 한가지 현 제도하에서 주택임대사업자 제도를 활용할 수 있는 분야가 재개발 투자인데, 그것이 바로 주택임대사업자 포괄양수도라는 방법을 통한 투자입니다.
재개발 구역 중 토지거래허가구역으로 지정된 곳은 매수자에게 실거주 의무가 부과됩니다. 주거용 부동산 매수자는 반드시 실거주를 해야 하기에 투자자가 접근하기 쉽지 않습니다.
실거주 의무가 없는 재개발 구역이더라도 재개발이 순조롭게 진행되는 곳에서는 매물을 구하는 것이 쉽지 않은 것이 현실입니다. 그럼에도, 조합설립인가 전이라면 다물권자 매물이 시장에 나올 때 매수할 투자기회를 잡을 수 있습니다.
2. 다물권자 관련 재개발투자 기회는 어디서 오는가?
왜 다물권자 매물을 매수할 기회가 생길까요?
1. 도시 및 주거환경정비법 제39조 조합원의 자격 1항 3호가 다주택자에 대한 제한 규정입니다.
“조합설립인가 후 1명의 토지등 소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러명이 소유하게 된 때는 그 여러명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다”고 되어 있기 때문에 조합설립인가 후에 소유권을 취득한 매수자들은 온전한 입주권을 부여받지 못하게 됩니다.
2. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법 제24조 조합원의 자격 등 1항 3호에도 상기 도정법 39조 1항 3호의 규정이 그대로 들어가 있습니다.
하나의 재개발구역에 2개 이상의 주택을 보유하고 있는 다주택자에게 주어진 매도기회는 상기 규정에 명확하게 반영되어 있는 셈인데, 조합설립인가 전에 매도해야 합니다.
조합설립인가 후에 매도하게 되면 매수자는 소위 “물딱지”를 매수한 셈이 되는 것이죠.
재개발구역에 다주택을 보유한 다물권자 중 주택임대사업자 등록을 한 경우가 많습니다. 기존에 살고 있는 주택을 철거하고, 다세대주택을 건설해서 건설임대사업자로 등록하거나, 기존에 신축된 다세대주택을 매수하면서 매입임대사업자로 등록한 경우가 많았기 때문입니다.
문재인 정부 초기 주택임대사업자 등록을 하면 취득, 보유, 양도단계별로 상당한 세제혜택을 주었기에, 이 시기에 등록을 하고 현재도 임대주택을 운영중인 분들이 많습니다.
이런 상황에서 자신이 다세대주택을 여러채 보유중인 구역에서 재개발이 추진되면 이 분들은 자신이 보유중인 주택 중 일부를 매도해야 할지 고민이 생기게 됩니다.
조합설립인가 전에 매도하지 않으면, 하나의 구역에 아무리 많은 주택을 보유하고 있어도 최대 받을 수 있는 아파트의 숫자는 2개 아니면 3개니까요. (도정법에선 1+1, 빈집법에서는 최대 3채)
3. 재개발구역 갭투자 기회
주택임대사업자 포괄양수도를 활용해서 우리는 토지거래허가구역에 있는 재개발 물건을 매수해서 실거주 의무를 면제받을 수 있고, 해당구역이 아직 조합설립인가 전이라면 다물권자(또는 다물권세대)가 보유중인 재개발 물건을 매수할 기회를 얻게 되는 겁니다.
임대사업자가 시장,군수,구청장의 허가를 받지 않고 임대의무기간 중에 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도하는 경우 과태료가 무려 3천만원입니다.
그렇기에 매수자는 주임사 포괄양수도를 받지 않고, 다물권자 매물을 매수할 수 없는 겁니다.
주임사 포괄양수도를 통해 매매가 이루어지는 경우를 보면, 매도자도 매수자도 일부 양보하고 타협하는 상황임을 알 수 있습니다.
기존 주택임대사업자로 등록된 매도자의 주택임대사업자 관련 모든 권리와 의무가 매수자에게 넘어가게 되는데, 매도자는 과태료 부과에서 자유로워질 뿐 기존에 받았던 세제혜택을 반납해야 하는 불이익을 감수하는 것이고, 매수자는 별 실익도 없는 주택임대사업자가 되는 불편함을 감수하는 셈이 됩니다.
매도자가 해당 구역 1주택자라면 모르겠지만, 만약 다물권자라면 매수자는 좀 더 경쟁력있는 가격으로 매수할 기회를 얻게 됩니다.
왜냐하면, 매도자는 기한에 쫓기고 있기 때문이죠. 조합설립인가라는 기한 말입니다.
매도자가 기한에 좀 더 쫓기며 마음에 조급함이 생기는 이유가 한가지 더 있습니다.
매매계약 후 잔금까지 바로 지급하고 소유권 이전절차만 밟는 건 신속하게 진행할 수 있지만, 주임사 포괄양수도 절차는 약 2주 정도의 물리적 시간이 소요되기에 그 사이에 조합설립이 인가되면 매매계약 자체가 무효화되기 때문입니다. (통상, 매매계약시 특약에 관련 문구를 추가해서 계약을 진행하기에 매도자는 매수자에게 받은 계약금 등을 반환하고 계약은 무효가 됩니다)
시간이 매도자인 다물권자 편이 아닌 거죠.
4. 주택임대사업자 포괄양수도 3단계 절차
주택임대사업자 포괄양수도를 하기 위해서는 세가지 절차를 진행해야 합니다.
- 첫째, 주택매매거래 계약
- 둘째, 주임사 포괄양수도 절차(지자체)
- 세째, 주임사 부기등기 절차(등기소)
매도자가 주택 매매계약서를 근거로 자신의 거주지 시군구청에서 주임사 양도 신고를 진행하고, 양도 승인을 받으면 매수자가 자신의 거주지 시군구청에서 주임사 양수 신고를 하고 승인을 득해야 합니다.
그런 다음 주택매매 잔금을 치르고, 소유권 이전 등기와 주택임대사업자 부기등기를 등기소에 완료해야 모든 절차가 일단락됩니다.
그러니, 조합설립이 임박했다는 소식이 들리는 재개발구역에 다주택을 보유중인 다물권자 중 매도할 생각이 있는 분들은 시간이 갈수록 속이 타들어 가죠.
이렇게 다물권자의 마음이 급해지는 상황에서 주택임대사업자 포괄양수도의 불편함을 감수한 매수자는 좀 더 좋은 가격에 재개발 구역내 주택을 매수할 기회를 얻게 되는 거죠.
5. 주임사 양수도 활용한 재개발 투자시 주의사항
그럼에도 매수자에게 유리한 것만은 아닙니다.
조합설립이 아직 되지 않았다는 건, 재개발 단계중 초기단계라는 의미이고 아직 갈 길이 멀다는 의미이기도 하니까요.
투자자는 늘 리스크와 수익을 저울질하면서 자신의 투자를 결정하고 그 결과에 책임을 지는 사람입니다. 그러니, 남 탓 하실 분들은 재개발 투자에 신중하게 접근하시길 바랍니다.
마지막으로, 주임사 포괄양수도를 통해 주택임대사업자로 등록한 매수자가 주의할 점을 말씀드리겠습니다.
그것은 바로 주택임대사업자 직권말소 관련입니다.
제가 오늘 말씀드린 것은 일반적인 갭투자가 아닌, 재개발구역 내 갭투자이기에 재개발 절차가 진행이 되면서 기존 주택은 멸실되고, 새로운 아파트 입주권을 받게 됩니다.
그러면, 주임사 포괄양수도를 한 후 그 시점부터 10년을 유지해야 주임사 혜택을 보게 되는데 재개발 절차가 순조롭게 진행이 되어 10년이 되기 전에 철거, 멸실되면 어떻게 되나요?
네! 주택임대사업 대상주택이 없기에 직권말소가 됩니다.
자발적인 의사로 주임사 해지가 되는 것이 아니기에 중도해지에 따른 과태료 등 불이익은 받지 않고, 보유중에 받았던 종부세 혜택은 그대로 가능합니다.
다만, 직권말소 후 거주주택을 양도하는 경우에 거주주택 비과세를 받을 수 있는지는 세무전문가와 잘 상의하시고 접근하시기 바랍니다. 주택임대사업자가 직권말소 되기 전에 거주주택을 매도해야 거주주택 비과세 혜택을 받게 될 수 있기 때문입니다.
상당히 복잡해 보이지만, 이런 기회를 잘 포착해서 지금도 움직이는 분들이 계십니다.
특히나, 베이비부머 세대 부모님들이 에코베이비부머세대의 자녀들에게 이런 방법을 세팅해서 무주택에서 1주택으로 들어갈 기회를 만들고 계시죠.
6. 글을 마무리하며
재개발 갭투자 관련해서 주임사 포괄양수도를 너무 두려워 할 필요는 없어 보입니다.
귀찮은 일들을 처리해야 하고, 주택임대사업자에게 부여된 의무를 감당해야 하는 부담은 있지만 말입니다.
취득 전부터 세대분리 등을 적법하게 잘 활용하면 취득세 중과도 피할 수 있고, 세대분리가 된 상태라면 보유 및 양도단계에서 부담할 세금 부담도 그닥 크지 않을 테니까요.
항상 말씀드리지만, 일을 벌이기 전에 세무전문가와 상담 먼저 하시길 강추드립니다. 상담료 몇십만원 아끼려다가 취득세도 중과되고, 양도세도 비과세가 아닌 중과로 변할 수 있으니까요.
오늘은 재개발 갭투자 관련해서 주택임대사업자 포괄양수도를 활용하는 방법에 대해 알아봤고, 다음엔 자녀세대가 재개발 주택 취득시 취득세가 중과되는 케이스에 대해 한번 살펴 보겠습니다.
감사합니다.