다주택자인 경우 양도세 중과 뿐 아니라, 취득세도 중과가 됩니다. 조정지역은 2주택부터, 비조정지역은 3주택부터 취득세가 일반세율이 아닌 중과세율로 부과가 되는데, 특히나 30세 미만 미혼 자녀인 경우 더욱 더 주의를 기울여야 중과세를 피할 수 있습니다.
오늘은 취득세 중과를 피하려면 어떤 조건을 충족해야 하는지 중점적으로 한번 살펴보겠습니다.
글의 목차
1.안타까운 취득세 중과 사례 발생
최근 주택매매 거래시 1주택이 아닌 3주택으로 간주되어 취득세 중과를 당한 사례가 있었습니다.
부모가 2주택 소유한 상태에서 주민등록상 세대분리된 자녀가 주택을 매수했음에도 3주택으로 간주되어 8%의 취득세가 부과된 상황이었습니다. 만약, 조정지역에서 주택을 매수한 상황이었다면 8%가 아닌 12%의 취득세가 부과되었을 겁니다.
왜 취득세 중과를 당했는지 본 사례를 좀 더 구체적으로 말씀드리겠습니다.
비조정지역에 주택을 매수한 자녀의 나이는 매수시점에 27세였습니다.
대학을 졸업하고, 사회에 첫발을 내딛는 사회 초년생으로 2달전 취업에 성공해서 직장 인근에 월세방을 얻어 이곳에 전입신고를 하고 직장을 다니고 있었는데, 취업한지 두달만에 주택을 매수하게 된 것이죠.
실제로 취업에 성공해서 주거지도 직장근처 월세방으로 옮겼고, 전입신고까지 완료하고 직장 잘 다니고 있었는데 왜 부모와 동일세대로 간주되어 주택수가 합산되고 결국 취득세 중과 대상이 되었을까요?
2.취득세가 중과된 이유
취득세는 국세가 아닌 지방세입니다. 따라서, 지방세법의 적용을 받게 됩니다.
세대의 기준이 나와 있는 지방세법 시행령 제28조의3 제1항을 함께 보시겠습니다.
1세대란 주택을 취득하는 사람과 주민등록법 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 세대를 말하며 주택을 취득하는 사람의 배우자, 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀 또는 그 부모는 주택을 취득하는 사람과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 본다.
바로 세대를 정의하는 지방세법 시행령으로 인해 상기와 같이 취득세 중과를 당하게 된 것입니다.
30세 미만의 미혼인 자녀는 그 부모와 동일세대로 보고 있는 것이죠.
너무 억울한 상황일 수 있기에 에외조항이 제28조의3 제2항에 바로 따라 나옵니다.
지방세법 시행령 제28조의3 제2항도 함께 보시겠습니다.
제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각각 별도의 세대로 본다.
1.부모와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않은 30세 미만의 자녀로서 주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 발생한 소득으로서 행정안전부장관이 정하는 소득이 국민기초생활 보장법에 따른 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40이상이고, 소유하고 있는 주택을 관리,유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우
단, 미성년자인 경우는 제외한다.
2~4는 생략
상기 제2항 1호에 해당하는 경우에는 30세 미만의 자녀라고 하더라도 예외적으로 별도 세대로 인정해 준다는 겁니다.
예외적으로 인정되는 별도세대 요건을 다시 한번 요약해 보겠습니다.
- 부모와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않을 것
- 30세 미만 자녀의 소득이 직전 12개월 소득이 기준 중위소득의 40% 이상일 것
- 독립된 생계를 유지할 수 있을 것
제가 처음에 말씀드린 사례에서는 자녀가 별도세대로 인정받기 위한 조건 중 두번째 있는 소득요건을 맞추지 못한 겁니다.
3. 소득요건 상세
소득요건을 맞추기 전에 너무 빨리 주택을 취득한 셈이 되어버렸으니, 참 안타까운 상황에 처한 겁니다.
처음에 생각한 취득세 1.1% 대신 비조정지역 3주택 취득세인 8.4%를 부과받게 되면서 추가로 납부한 취득세가 2천만원이 넘습니다.
매매가격이 높지 않은 소액 투자였기에 이 정도에서 마무리된 것이지 매매금액이 컸다면, 취득세 중과로 납부해야 했을 추가부담금은 감당하기 힘든 수준이었을 겁니다.
그러면, 결혼하지 않은 미혼의 30세 미만 자녀가 부모와 동일세대가 아닌 별도세대로 인정받기 위해선 어떤 종류의 소득이 얼마정도 있어야 했을까요?
여기서도 2가지 기준을 볼 수 있습니다.
- 행정안전부장관이 정하는 소득일 것
- 직전 12개월 소득이 기준 중위소득의 40% 이상일 것
행정안전부장관이 정하는 소득은 주택 취득세 중과 관련 별도세대 판단 소득기준이라는 행안부 규칙에 나와 있습니다.
제3조에 나와 있는데 그 소득은 사업소득, 근로소득, 기타소득과 그 외 경상적 반복적으로 발생하는 그에 준하는 소득입니다.
즉, 일시적이고 일회적인 소득을 인정해 주지 않는다는 의미입니다. 인위적으로 만들어낸 소득이 아니라, 직전 12개월간 정상적으로 꾸준히 발생한 소득만 인정해 주겠다는 거죠.
우리나라 법이 의외로 촘촘하다는 것을 이 조항을 보면서도 느끼게 되네요. 왜 이렇게 촘촘한 걸까요?ㅜㅜ
그렇다면, 두번째 소득 기준인 “기준 중위소득”은 뭘까요?
평상시 접해보기 힘든 그런 용어란 생각이 듭니다. 국민기초생활 보장법에 기준 중위소득에 대해 나와있는데, 우리는 그 결과값이 얼마인지가 중요할 뿐입니다.
기준 중위소득은 “e-나라지표 사이트”에서 우리는 기준 중위소득을 검색할 수 있습니다.
아래 표를 보시면 2023년 “기준 중위소득”은 2,077,892원이고, 이 금액의 40%는 약 831,157원입니다.
12개월 환산시 약 9,973,882원이라서, 그냥 1천만원으로 기억하시면 될 듯 합니다.
결국, 취득세 중과를 피하기 위해서는 주택 취득일 기준 직전 소득이 1천만원은 넘었는지 확인해야 하는 것이죠.
4. 소득요건에 대한 구청(시군구) 취득세 담당자의 업무처리 트렌드 변화
취득세는 지방세이기에 세무서가 아닌 시군구청에서 담당합니다.
지방세는 주로 법무사님이 취급하시고, 지방세를 잘 아시는 세무사님도 물론 계십니다.
법무사님이나 세무사님이 실제 취득세를 처리하면서 느끼시는 취급세 담당 구청 공무원의 태도가 많이 변했다고 합니다.
예전부터도 각 구청마다 담당자의 성향에 따라 업무처리 방식도 다소 차이가 나고, 업무해석의 유연성도 차이가 난다는 말씀들을 하셨는데, 취득세 처리도 업무처리가 굉장히 타이트해졌다고 하시더라구요.
본 글에서 설명드린 30세 미만 미혼자녀의 소득요건을 따질 경우, 과거에는 당해소득을 기준으로 향후 사후관리를 따지는 방식으로도 업무처리가 되었었는데, 요즘에는 지방세법 시행령대로 타이트하게 과거소득만을 기준으로 업무를 처리한다고 합니다.
이게 도대체 무슨 말일까요?
이제 갓 입사해서 급여를 2~3달 정도만 수령한 20대 미혼 자녀라면 취득직전 소득 합계가 1천만원이 안 될 가능성이 높습니다. 이러한 경우라도 무조건 세대분리를 인정하지 않는다면 뭔가 좀 억울한 측면이 있어 보입니다.
그래서, 과거 구청에서는 앞으로 계속해서 소득이 발생하는지 사후관리를 하는 조건으로 세대분리를 인정하기도 했었다는 의미입니다. 과거소득이 기준에 미달되더라도 당해소득이 계속되는지 사후관리를 전제로 세대분리를 인정하고, 그에 따른 취득세를 부과하기도 했다는 말입니다. 주택 취득자 편에서 융통성 있게 업무처리를 해 준 것이죠.
하지만, 현재는 이러한 업무 트렌드가 바뀌어서 원칙적으로 해석을 하고, 세대분리 불인정에 따른 취득세 중과를 적용한다고 합니다. 민원인 입장에서는 뭔가 억울한 측면이 있긴 하지만, 지방세법 시행령에 너무나 명확하게 나온 부분을 담당 공무원이 민원인 입장을 고려해서 융통성 있게 취득세 부과를 하는 것이 부담스러워 한다는 겁니다.
네! 지금은 세대분리에서 소득요건을 볼 때 과거소득만을 기준으로 해석해야 한다는 겁니다. 아쉽지만, 지금 취득세 부과시 구청의 업무처리 트렌드가 타이트해졌음을 인지하셔야겠습니다.
5. 양도소득세 중과 기준
양도소득세 중과와 관련된 법은 소득세법과 소득세법 시행령에 나와 있습니다.
양도소득세를 관할하는 소득세법과 그 시행령에도 30세 미만의 자녀인 경우 중위소득 40% 조건을 충족해야 하며, 독립된 생계를 유지할 수 있어야 합니다.
특히나, 지방세가 아닌 국세의 경우 실질과세 원칙이 있어서, 형식적으로 세대분리 요건을 충족하였더라도, 실제로 생계를 같이 한 경우에도 세대분리 요건을 충족하지 않은 것으로 보니 더욱 주의해야겠습니다.
주택 취득 당시에는 30세 미만 자녀의 세대분리 요건 미충족으로 취득세 중과를 당했다고 하더라도, 양도시점에 세대분리 요건을 충족하기만 하면 양도세는 비과세나 일반과세를 받을 수 있습니다. 취득세는 취득시점, 양도소득세는 양도시점을 기준으로 세대분리 요건을 따지기 때문입니다.
향후 미래가치가 큰 재개발지역에 투자할 때 이러한 상황을 활용할 수 있을 겁니다. 재개발구역 주택의 취드가액은 상대적으로 저렴하니 취득세 중과를 감안하더라도 금전적 출혈은 최소화되고, 재개발 사업이 잘 진행된다면 향후 양도시점의 양도차익은 클 것입니다.
몇년 뒤 양도시점에 자녀의 세대분리 요건이 잘 갖춰진다면, 자녀의 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 받고 매도기회를 모색할 수 있습니다. 양도가액이 12억을 초과하는 경우에도 장기보유에 따른 장기보유특별공제까지 받게 되면 양도세 절세 효과는 훨씬 더 극대화될 수 있기도 하구요.
투자가치가 있다면, 취득세 중과와 양도세 혜택을 비교하면서 투자기회를 모색해 보는 것도 좋겠습니다.
6. 글을 마무리하며
오늘은 취득세와 양도소득세 산정시 세대분리 조건에 대해 살펴 봤습니다.
결혼을 하지 않은 30세 미만 자녀가 주택을 매수할 경우에는 특히나 취득세 중과에 조심해야 합니다.
단순히, 별도 주소지로 주소를 옮긴 것 만으로는 세대분리가 될 수 없다는 점을 유점하셔서 좀 더 세심하게 본인의 상황을 검토하시고 주택 매수에 임하시길 바랍니다.
제가 말씀드린 취득세 중과 케이스는 미리 생각지 못한 변수라 안타깝긴 했습니다만, 그럼에도 그렇게 아쉽지 않은 상황이기도 했습니다.
왜냐하면, 지금이 아니면 미래가치가 있다고 판단한 그 주택을 영원히 살 수 없었을 테니까요.
취득세 중과를 맞아 좀 마음이 쓰라리더라도, 투자는 다 때가 있고 인생사 새옹지마입니다.
매수자가 처음부터 취득세 중과 대상이었음을 알았다면, 주택 매수를 지금처럼 신속하게 결정하고 진행했을까요?
취득세 중과 대상임을 몰랐기에 결과적으로 더 좋은 선택이었다는게 나중에 밝혀질 수도 있습니다. 결과적으로 말입니다.
취득세 중과를 감안하더라도 경쟁력 있는 가격에 미래가치 충분한 주택을 매수하셨으니, 지금 지불한 취득세 추가분은 결국 별 것 아닌 상황이 될 수 있습니다.
매수한 주택을 매도할 시점에는 주택을 매수한 자녀의 세대분리가 인정될 것이기에 1세대 1주택 비과세를 활용한 지속적인 투자가 가능할 겁니다. 지금 투자의 길에 들어선 선택이 훨씬 중요한 선택일 수 있다는 것이죠.
그럼에도, 30세 미만 미혼자녀의 세대분리 요건과 취득세 중과는 잘 기억해야겠습니다.
감사합니다.