2023년 2월 23일 재개발구역 다주택자(다물권자) 관련 중요한 대법원 판례(판결)이 나왔습니다.
지방법원이나 고등법원의 판단이 아닌 대법원의 최종 판결이기에 향후 대법원에서 본 판결이 뒤집어지지 않는 한, 기판력이 인정되어 앞으로 법 해석의 기준이 되는 상황입니다.
부산 온천4구역 주택재개발정비사업조합을 상대로 해당구역 토지등 소유자 13명이 제기한 분양대상자 지위 인정 소송에서 대법원은 피고인 조합의 손을 들어 주었습니다.
글의 목차
1. 대법원 판결문_다주택자 물딱지 관련
졸지에 해당구역 토지등 소유주 13명이 현금청산 대상자가 되어버렸고, 소송비용마저 부담하는 처지가 되었습니다.
마른 하늘에 날벼락같은 일인데, 이 판결에는 중요한 2가지 날짜가 나와 있습니다.
- 1. 조합설립인가일 (다물권자 분양자격 관련)
- 2. 분양신청기간 (대표조합원 선임과 분양신청 관련)
이제 2가지 날짜에 대해 알아 보겠습니다.
2. 조합설립인가일_다물권자 분양자격 관련
대법원 판결에 나온 도시 및 주거환경정비법 해당 조문은 지금 기준으로는 제39조 1항 3호입니다.
하나의 재개발 구역에 2개 이상의 주택을 보유중인 다물권자(다주택자)인 경우 매도할 계획이 있다면 조합설립인가 전에 매도를 완료했어야 합니다.
조합설립인가 후에 1명은 토지등 소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 해당 조항에 명시되어 있기 때문입니다.
이 조항으로 인해 원고 13명은 각자 분양자격을 가질 수 없고, 13명 중 1명을 대표 조합원으로 선정했어야 하고, 13명 통틀어서 단 1개의 분양자격이 주어질 뿐인 것이죠.
분양자격을 박탈당하고, 졸지에 현금청산자가 된 것이죠.
그렇다면, 한가지 의문이 생깁니다.
본 대법원 판결에서는 왜 1개의 분양자격마저 주어지지 않고 13명 모두가 현금청산 대상자가 되었을까요?
3. 분양신청기간_대표조합원 선임과 분양신청 관련
도정법 39조에 따르면 본 사건 원고 13명은 1개의 분양권을 공유로 취득해야 하는데, 1개의 분양권도 받지 못하고 13명 모두 현금청산자가 된 것은 정해진 기간에 13명을 대표하는 대표조합원을 선임하고, 대표조합원이 도정법 72조에 정한 분양신청기간에 분양신청을 했어야만 합니다.
하지만, 본 사건 원고 13명은 정해진 기간에 해당절차를 이행하지 않고, 그 기간이 도과한 이후에 1개의 분양권을 신청했었던 겁니다. 그래서, 공동으로 1개의 분양권을 받을 권리마저 박탈당한 것이죠.
그렇습니다.
하나의 재개발 구역에 2개 이상의 주택 등을 소유한 다물권자로부터 재개발 물건을 매수하는 경우에는 해당구역이 조합설립이 인가되었는지 반드시 살펴봐야 합니다.
조합설립인가 전이라면 다물권자로부터 재개발 물건을 매수해도 물딱지가 되는 리스크는 피할 수 있습니다. 다만, 이 경우에도 해당 주택이 권리산정기준일 이후에 준공된 신축 다세대(빌라) 매물이라면 또 다시 물딱지가 되는 리스크를 떠안게 되니 주의해야 합니다.
재개발 투자에 있어서 권리생성의 기준이 되는 날짜인 권리산정기준일 관련해서는 다음에 따로 포스팅하도록 하겠습니다.
4. 글을 마치면서…
이렇게 재개발구역에 투자한다는 건 많은 리스크를 감수하는 행위입니다.
그러면, 재개발 투자를 무조건 하지 말아야 할까요? 그건 아니라고 봅니다.
우리는 상기 대법원 판례를 보면서도 재개발 투자에 대한 중요한 팁을 얻었습니다.
상기 사례에서도 해당구역이 조합설립인가 전이었다면 다물권자로부터 매수한 12명과 12채를 매도하고 마지막 1채를 보유했던 매도자까지 13명 모두 각각 온전한 분양자격을 가졌을 거란 걸 알게 되었으니 말입니다.
옥석을 가릴 수 있는 안목을 점점 높이다 보면, 상대적으로 경쟁력있는 가격에 좋은 투자기회를 가질 가능성이 높다고 봅니다.
오늘 다물권자에 대한 대법원 판결에 이어 다음에는 다물권세대 관련된 대법원 판결 사례를 한번 다뤄보겠습니다. 그리고, 재개발투자에 있어서 상당히 중요한 날인 권리산정기준일에 대해서도 다뤄보도록 하겠습니다.
<< 함께 보면 좋은 글: 다주택세대(다물권세대) 관련 대법원 판결, 판례 바로가기 >>
<< 함께 보면 좋은 글: 권리산정기준일, 지분쪼개기, 물딱지 관련 바로가기 >>
감사합니다.