2023년 10월 26일 서울시에서는 역세권 재개발 관련 투기방지를 위해 강력한 규제안을 발표하였습니다. 권리산정기준일과 행위제한에 관한 규제 강화를 통해 투기세력을 강력히 차단하겠다는 서울시의 의지가 읽히는 대목입니다.
서울시에서는 신속통합재개발, 모아타운 추진구역, 역세권 재개발 구역 등 재개발이 진행되어야 하는 구역에서의 지분쪼개기 행위에 대한 투기방지 규제를 계속 강화하고 있는데, 그 연장선상에 이번 역세권 재개발 규제방안이 있는 셈입니다.
이번 역세권 재개발은 지구단위계획 방식, 정비계획 방식 2가지 방식으로 추진할 수 있는데, 이번 규제책은 지구단위계획방식에 대한 규제가 아닌 정비계획 방식에 대한 규제안입니다.
만약, 지금 부동산 시장 분위기가 좋아서 역세권 재개발이 핫한 상황이라면 토지거래허가구역 지정까지 고려했겠지만, 지금 부동산 시장 상황이 좋지 않은 상황이라 이번 대책에는 1) 권리산정기준일 2) 행위허가 제한이라는 두가지 규제안을 우선적으로 시행한다고 합니다.
즉, 투기적인 지분쪼개기 행위를 예방하는 것에 중점을 두었다고 볼 수 있습니다.
이번에 발표된 권리산정기준일과 행위제한기준일을 한번 살펴보겠습니다.
지분 쪼개기를 무력화하는 권리산정기준일은 지분 쪼개기를 무력화하는 기준일로 도정법 제77조에 규정되어 있습니다.
일반적인 권리산정기준일은 정비구역 지정 고시일인데, 최근에는 지분 쪼개기 등이 기승을 부리면서 재개발 사업 진행에 어려움이 많이 발생하는 상황이라 권리산정기준일을 앞당기는 추세입니다.
그렇다고, 무작정 앞당길 수는 없고 도정법 제77조에 나와 있는대로 “기본계획 수립 후 정비구역 지정 고시 전”에 해당하는 날짜를 권리산정기준일로 정할 수 있는데, 이번에 역세권 재개발 관련해서 이 기준일을 앞으로 확 당겨 “정비계획 공람 공고일”로 발표했습니다.
그러면, “정비계획 공람 공고일”이 도정법 제77조에 나온대로 “기본계획 수립 후 정비구역 지정 고시 전” 날짜에 해당되는지가 중요한데, 서울시에서는 2030도시주거환경정비기본계획(도시정비형 재개발사업부문)이 역세권 재개발의 기본계획이라고 설명하고 있기에 이번에 발표된 권리산정기준일 ” 정비계획 공람 공고일”은 자연스레 기본계획 수립 후가 되는 것이라 법적으로 아무 문제없이 근거를 갖추게 되는 것이죠.
역세권 재개발은 새로운 규제가 계속 더해지면서 현재는 신규로 지정되기 상당히 어려운 상황입니다.
따라서, 이미 재개발 투자시장에서는 역세권 재개발 관련 사전검토를 득한 곳 위주로 거래가 이루어지고 있는데, 이번에 발표된 권리산정기준일까지 완공이 되지 못하는 신축 다세대빌라를 분양받는 경우 현금청산될 위험이 있으니 주의하셔야겠습니다.
해당구역 권리산정기준일까지 사용승인 및 보존등기 조건을 갖추지 못한 신축빌라인 경우 온전한 분양자격이 주어지지 않기 때문입니다. 내가 투자할 역세권 재개발 구역이 언제쯤 정비계획 공람 공고를 하게될지 잘 확인하신 후 거래하시기 바랍니다.
이번에 발표된 역세권재개발 투기방지대책 안내문을 보시겠습니다.
다세대빌라를 신축하기 위해 해당구역 소재 구옥을 매수하고 아직 건축허가를 접수하지 못한 사람도, 건축허가를 접수하고 이제 신축을 할 사람도, 현재 한참 건축중인 사람도, 이러한 신축 다세대빌라를 매수한 수분양자 모두 곤란한 상황에 빠진 것으로 보입니다.
재개발 투자에 있어서 가장 무서운 기준일이 지분 쪼개기를 금지하는 “권리산정기준일”이니, 이 기준일을 잘 이해하고 투자에 임해야겠습니다.
마지막으로, 서울시 보도자료 첨부합니다. 감사합니다.
